Immobilien, welche als denkmalgeschützt gelten, sind meist ältere, verlassene Gebäude, wo das erste Moos ansetzt oder die gar hinter Sträuchern und Bäumen verschwinden. Oft geraten sie in Vergessenheit, stehen Abseits von Straßen oder passen nicht in das neu entwickelte Stadtbild. Allerdings sind genau diese Art von Gebäuden diejenigen, welche ihren ganz eigenen Charme versprühen, ihre eigene Geschichte erzählen und ein Unikat darstellen. Laut dem Duden gelten denkmalgeschützte Gebäude als ein „Bauwerk vergangener Baukunst“. Hierbei werden „historische Baulichkeiten aller Art als Quelle und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung“ umfasst. Sie sind damit Zeugnisse einer bestimmten Epoche oder erhalten den Titel des Denkmalschutzes aufgrund von technischer oder industrieller Geschichte.
Neben der Bau- und Entstehungsgeschichte eines historischen Gebäudes können ebenso der Standort, die Eigenheit der Region, aber auch das Wahrzeichen des Ortes das Baudenkmal beträchtlich prägen. Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude hat viele Innenstädte spürbar lebenswerter und schöner gemacht. Dies wirkt sich auch auf solide Miet- und Kaufpreise aus. Die Denkmalsanierung bringt nicht nur Steuervorteile, sondern es entwickeln und festigen sich charmante Stadtteile. Restauratoren arbeiten mit großer Liebe und Hingabe an den historischen Bauelementen. Auf jeder Denkmal-Baustelle achten die Handwerker ganz besonders auf alle Gewerke. Immobilienmakler setzen das Denkmal ins rechte Licht und beraten kompetent Kapitalanleger und Eigennutzer zum Thema des Denkmalschutzes.
Die Investition in eine Denkmalimmobilie ist von besonderem Vorteil. Folgend werden einige der Vorteile genannt:
Neben einer Investition als Eigennutzung werden denkmalgeschützte Immobilien ebenso rentabel als Kapitalanlage genutzt. Nicht nur der Wertzuwachs einer Immobilie, sondern auch der Schutz vor Inflation sind hierbei nennenswerte Folgen der Investition.
Weiterhin sind mit vorteilhaften, steuerlichen Abschreibungen in Form von Denkmalabschreibung nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes zu rechnen. Hierbei fördert der Staat mit der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) den Erhalt schützenswerter Immobilien. Über die Einkommensteuer können neben Abschreibungen der Altbausubstanz, Sanierungskosten sowie Kosten für den Erhalt (laufende Unterhaltskosten) geltend gemacht werden. Für Kapitalanleger, die ihre Denkmalimmobilie vermieten, kommt §§ 7h und 7i EStG zur Anwendung und für Eigennutzer § 10 EStG zum Tragen. Der Unterschied liegt nur in der Höhe und Dauer der Abschreibung. Bei der Denkmal-AfA wird zudem unterschieden, ob es sich um eine Denkmalimmobilie handelt, die in der Denkmalliste aufgeführt ist oder ob die Immobilie in einem speziell ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt.
Kapitalanleger (§§ 7h, 7i EStG), die ihre Immobilien vermieten, können den Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre abschreiben, in den ersten 8 Jahren je 9 % und in den folgenden 4 Jahren je 7 %. Zudem können Darlehenszinsen bei Fremdvermietung, also die Schuldzinsen abgesetzt werden.
Eigennutzer (§ 10f EStG) können in einen Zeitraum von 10 Jahren die nachträglichen Sanierungskosten pro Jahr zu 9 % geltend machen. Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist in diesen Fällen mit erheblichen Steuervorteilen verbunden. Sehr gerne beraten wir Sie zu dieser Thematik.
Neben der Einkommensteuer können minimale steuerrechtliche Vorteile in Form einer niedrigeren Grundstücksteuer im Vergleich zu anderen Immobilien geltend gemacht werden. Hierfür muss ein kleiner Umweg über einen reduzierten Einheitswert als Besteuerungsgrundlage gegangen werden.
Des Weiteren kann die Identität sowie das baukulturelle Erbe des Gebäudes geschützt und erhalten werden. Hierbei spricht man von dem Erhalt der „historischen Baukultur“ bei einer denkmalgeschützten Immobilie.
Zunächst muss darüber entschieden werden, ob eine Immobilie dem Denkmalschutz unterliegt. Dies ist gesetzlich im Denkmalrecht geregelt, wobei für das Denkmalrecht das jeweilige Bundesland selbst zuständig ist. In Sachsen/Leipzig wird durch die untere Denkmalschutzbehörde über den Denkmalschutz in der Abteilung der Denkmalpflege entschieden. Hierfür werden anhand von gesetzlichen Grundlagen des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes über die tatbestandlichen Voraussetzungen, ob eine Immobilie dem Denkmalschutz unterliegt, geurteilt. Zunächst wird über die Denkmalfähigkeit einer Immobilie entschieden. Hierfür werden Voraussetzungen wie der Standort der Immobilie betrachtet. Bedeutend ist das Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet, der Schutzbereich einer Altstadtsatzung oder ob die Immobilie aus anderen Gründen zur örtlichen erhaltenswerter Bausubstanz zählt. Neben der Denkmalfähigkeit wird die Denkmalwürdigkeit eines Gebäudes herangezogen wobei der Seltenheitswert eines Objektes von Bedeutung ist. Betrachtet werden die Originalität und die Integrität des Gebäudes. Das Erhaltungsinteresse ist umso höher, je höher der Anteil der vorhandenen Originalsubstanz besteht. Auf erster Stufe der Prüfung der Denkmalwürdigkeit stehen demnach nicht das Interesse des Eigentümers, sondern vielmehr die denkmalpflegerischen Aspekte. Erst auf der zweiten Stufe werden die Eigentümerinteressen aufgrund der Pflichten des Eigentümers herangezogen und abgewogen.
Gesprochen werden kann von einer Ummantelung eines Neubaus innerhalb eines Altbaus. Die besonders erhaltenswerte Bausubstanz eines denkmalgeschützten Gebäudes soll bestmöglich erhalten bleiben. Durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen des Interiors kann dem Objekt ein frischer Wind versprüht werden. Die Eigenheiten der entsprechenden Immobilie werden hierfür genauestens untersucht. Inwieweit Restaurierung und Sanierung umsetzbar sind, entscheidet die untere Denkmalschutzbehörde nach erfolgreicher Antragstellung. Neben der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben, sind ebenso individuelle als auch fiskalische Vorgaben zu beachten.
Einhaltung gesetzlicher Vorgaben
Denkmalrechtliche Vorschriften aus dem Denkmalrecht sowie dem Baurecht (Bauplanungs- und Bauordnungsrecht) und dem Brandschutzrecht sind für eine Restaurierung und Sanierung einzuhalten. Ohne diese sind die geplanten Baumaßnahmen nicht umsetzbar. Zu beachten sind insbesondere Maßnahmen, die dem Erhalt der Bausubstanz dienen.
Individuelle Vorgaben
Neben den einzuhaltenden gesetzlichen Vorgaben innerhalb des Denkmalschutzes gibt es auch individuelle Vorgaben, die der Eigentümer selbst bestimmen darf. Diese Sanierungsmaßnahmen, die nicht der Zuständigkeit der Denkmalschutzbehörde unterliegen, werden vom Bauträger durchgeführt. Hierunter fallen die technische Ausstattung der Denkmalimmobilie, die Installationsarbeiten, der Ausbau des Dachgeschosses, der Anbau von Balkonen sowie die Wärmedämmung der Denkmalimmobilie. Zu beachten sind hierfür jedoch die Vorgaben des Gebäudes selbst bezüglich der Nutzung, Statik und Bauphysik.
Fiskalische Vorgaben
Der Erhalt und Aufbau von historischen Baudenkmälern können in Deutschland durch staatliche Förderungsmittel unterstützt werden. Nennenswert sind Denkmalzuschüsse oder auch Darlehen (KfW-Sonderkredite), durch die Förderung von öffentlichen Institutionen (Gemeinde, Gemeindeverbände) sowie auch privaten Einrichtungen zum Erhalt der Maßnahmen von Baudenkmälern.
Damit es bei einer Immobiliensuche hinterher kein böses Erwachen gibt, sollte man vorher die Faktoren zum Kauf einer Denkmalimmobilie prüfen. Wir möchten Ihnen aus unserer über 20-jährigen Arbeit ein paar Tipps mitgeben: Unter Denkmalschutz stehende Immobilien bieten dem Käufer, sei es Kapitalanleger oder Eigennutzer, eine der letzten verbleibenden Möglichkeiten Ihre Steuerlast zu verringern. Neben der denkmalschutzrechtlichen Bestätigung sollte mit der Sanierung erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages begonnen werden, damit Sie in den Genuss der Denkmal-AfA kommen. Bevor Sie aber den Gang zum Notar machen, sollten Sie das Objekt ausführlich prüfen. Bei der Prüfung der positiven Erwerbsfaktoren sollte unbedingt auf die Lage des Denkmals geachtet werden. Der Mikrostandort ist für ein Wertsteigerungspotential enorm wichtig. Die besten Vermietungs- und Wiederverkaufsmöglichkeiten bieten Denkmal-Eigentumswohnungen in beliebten Stadtteilen und Lagen mit bester Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung in die Innenstadt, Ärzte, Schulen und Parkanlagen sind wichtige Kriterien für den Ankauf. Somit ist die Lage einer Denkmalimmobilie der wichtigste Faktor. Der Zustand der Immobilien spielt auf dem ersten Blick keine wichtige Rolle, da die Immobilie meist kernsaniert wird. Hier lohnt sich nun der Blick in die Ausführung der Sanierung, oft ausführlich in einer Baubeschreibung dokumentiert. Prüfen Sie den aktuellen Zustand der Denkmalschutz-Immobilie und vergleichen Sie diese mit den Sanierungsinhalten und allen notwendigen Gutachten wie z. B. Holzschutzgutachten. Die meisten erfahrenen Bauträger in Leipzig verfügen über einen langjährigen Stamm von guten Handwerkern. Nutzen Sie die Erfahrung dieser Bauträger und ihr Aufwand minimiert sich. Dima Immobilen begleitet Sie gerne auf dem Weg zu Ihrer Denkmalimmobilie in Leipzig. Wir zeigen Ihnen Referenzobjekte der Bauträger und wir stellen Ihnen das Objekt ausführlich vor. Aufgrund unserer Arbeit seit 1995 auf dem Leipziger Immobilienmarkt verfügen wir über eine langjährige Marktkenntnis und können Ihnen exakte Daten zur Preisentwicklung präsentieren. Dima Immobilien vermietet seit 1995 für viele Leipziger Bauträger und ist in der Lage Ihnen eine genaue Mietpreiseinschätzung für Ihre geplante Eigentumswohnung zu geben.
Nur sehr wenige Immobilienmakler in Leipzig verfügen über dieses wichtige Know-how der Vermietungsanalyse. Bei uns erfahren Sie fundierte Fakten über den Leipziger Immobilienmarkt und keine schlecht recherchierten Hypothesen.
Mit ganz eigenen Gestaltungsmöglichkeiten kann aus einer bisherigen Bauruine, ein einzigartiges Schmuckstück mit modernen Facetten entstehen. Durch die Restaurierung und Sanierung erhält die Immobilie einen neuen Glanz und kann wertsteigernd auf dem Markt angeboten werden. Die Denkmalimmobilie erstrahlt in leuchtender Blüte und innerhalb der vier Wände entwickelt sich ein neuer Charme. Nun kann die neuentstandene Traumimmobilie ein neues Kapitel schreiben und die bisherig erzählten Geschichten können guten Gewissens weitergeführt werden – Dank der Investition.
Dima Immobilien ist Ihr professioneller Partner und Berater in Sachen Denkmalimmobilien in Leipzig. Wir arbeiten erfolgreich seit 1995 als Immobilienmakler in Leipzig. Wir bieten Ihnen ein großes Portfolio an Eigentumswohnungen und eine offene und ehrliche Beratung an.
Herzlich willkommen bei Dima Immobilien Leipzig.
