Bei einem unserer letzten Updates zu branchenrelevanten News beschäftigte sich das Handelsblatt ausgiebig mit einer Thematik, welche wir Ihnen folgend in einer kompakten Zusammenfassung präsentieren möchten. Es geht um die aktuelle Situation und den womöglich bevorstehenden Wandel am Markt für Wohnimmobilien.
Wer dieser Tage seine Immobilie verkaufen möchte oder gar muss, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den angestrebten Verkaufspreis erzielen. Der Markt befindet sich noch immer in einer Art Schockstarre. Fehlen einem das fachliche Knowhow und die langjährigen Erfahrungen, so ist auch aus Sicht der Kaufinteressenten die Lage am Markt für Wohnimmobilien nach wie vor nicht leicht zu bewerten. Die Zinswende verstärkt das Gefühl der Unklarheit, ob und wie man bestmöglich agieren sollte.
Viele Eigentümer sind zudem verunsichert, welche Maßnahmen beim Thema energetische Sanierung in den nächsten Jahren auf sie zukommen werden. Um dem aus dem Weg zu gehen, wird ein Verkauf bevorzugt. Das Resultat ist, dass immer mehr Bestandswohnungen auf den Markt kommen. Ein wachsendes Angebot lässt wiederum die Kaufpreise sinken. Darauf scheinen wiederum viele Kaufinteressenten zu warten, da es so eventuell einfacher sein könnte, ein Schnäppchen ausfindig zu machen.
Generell gilt, je höher die Nachfrage nach deutschen Staatspapieren, desto geringer werden diese verzinst. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Zinsen von Immobilienkrediten, welche dadurch ebenfalls sinken. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins um 4 Prozent erhöht, eine nachhaltige Trendwende ist dies jedoch noch nicht. Der höherer Leitzins sorgt nicht zwingend für teureres Baugeld. Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung glaubt indes nicht an sinkende Zinsen. Er geht davon aus, dass sich im laufenden Jahr die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bewegen werden.
Sowohl die langwierige Zeit der Pandemie, als auch der tragischer Weise noch immer anhaltende Krieg in der Ukraine sind 2 maßgebliche Faktoren in einer Verkettung geopolitischer Ereignisse, welche sich direkt auf den Markt für Wohnimmobilien auswirkten. Deutlich wurde dies vor allem durch unterbrochene Lieferketten, fehlendes Baumaterial und zu wenig Handwerker.
In einer im Frühjahr 2023 durchgeführten Umfrage des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes heißt es, dass Baumaterialen, Maschinen und Geräte nun wieder zur Verfügung stünden. Im Vergleich zum Frühjahr 2022 ist dies eine erste positive Entwicklung. Allerdings sind die Baupreise noch immer auf einem historisch hohen Niveau. Angleichungen an frühere Verhältnisse liegen in weiter Ferne.
Käufer wie Verkäufer sind aktuell auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht der Preise. Mit Blick auf den Immobilienboom der vergangenen Jahre werden daher noch immer zu wenige Transaktionen getätigt. Zwar sind Preise für Wohnimmobilien laut dem Verband der Pfandbriefbanken (VDP) im ersten Quartal 2023 um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahrsquartal zurückgegangen, die Kosten für beispielsweise Neubau bleiben jedoch nach wie vor oben. Laut VDP Research werden die Preise für Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt 2023 zwischen 4 bis 5 Prozent nachgeben. Unter Einbezug der Inflationsentwicklung wird der reale Preisverfall sogar noch höher ausfallen.
Durch die zuletzt gestiegenen Kreditzinsen wird der Immobilienmarkt zunehmend geschwächt. Beispielhaft sind Fonds und Investitionen in Wohnimmobilien, welche zu Beginn diesen Jahres sichtbar eingerochen sind. Das Transaktionsvolumen in Deutschland gab Anfang 2023 um fast die Hälfte nach. Nur ca. 2,1 Milliarden Euro wechselten den Besitzer.
„Verkäufe sind schwierig, aber sie sind weiterhin möglich“, so Rolf Buch, Vorstandschef von Vonovia – Deutschlands größtes Immobilienunternehmen. Die Erstarrung des Immobilienmarktes scheint sich erstmals zu lösen. Millionenschwere Deals werden umgesetzt, wenn auch noch zu Konditionen unterhalb der Erwartungen. Tendenziell finden sich immer mehr Käufer mit höheren Zinsen ab. Verkäufer hingegen beginnen die gesunken Preise für ihre Immobilien zu akzeptieren.
Erneut hat die Bundesregierung nicht halten können, was versprochen wurde. Im Grunde leider nicht wirklich überraschend. Statt der notwendigen 400.000 Wohneinheiten wurden 2022 nur 295.300 gebaut. Zum Vorjahr ist dies eine Steigerung um gerade mal 0,6 Prozent. Zahlreiche Bauherren hielten sich wegen gestiegener Zinsen zurück oder stoppten sogar komplett das Business mit Neubauimmobilien. Es wird erwartet, dass 2023 gerade mal 245.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Folglich intensiviert sich der Wohnungsmangel in den Großstädten unseres Landes. Dies könnte zur Folge haben, dass sich Interessenten vermehrt mit Bestandsimmobilien auseinander setzen werden und die Preisrückgänge in diesem Segment ein Ende finden, sofern sich die Zinsentwicklung beruhigt und der Markt nicht mit Neubau-Eigentumswohnungen gefüttert wird.
Betrachtet man den Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts genauer, so wird deutlich, dass Wohnungsmieten während der vergangenen 2,5 Jahre trotz Inflation um lediglich 4,2 Prozent anstiegen. Der Markt teilt sich allerdings in 2 Lager. Zum einen gibt es die Mieter im Bestand. Diese sind dank der Kappungsgrenze (Erhöhung der Miete auf Basis ortsüblicher Vergleichsmieten, innerhalb von 3 Jahren jedoch nur um maximal 15 bis 20 Prozent) weitestgehend geschützt. Zum anderen gibt es die Mieter neuer sowie kernsanierter Wohnungen. Hier besteht nach wie vor keine Obergrenze bei der Preisgestaltung. Ein Anstieg um bis zu 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sind leider keine Einzelfälle.
Die steigenden Mietpreise ergeben sich aus den gestiegenen Bau- und Energiekosten. Der Fakt, dass weitaus weniger gebaut wird als nötig ist, verschärft die Situation. Der Erwerb von Eigentum wird folglich immer weniger Menschen möglich sein, sofern sich seitens unserer politischen Vertreter nicht intensiv mit Lösungswegen beschäftigt wird. Wenn der Traum vom Eigenheim in weite Ferne rutscht, werden sich auch eben jene Menschen auf den Mietmarkt zubewegen. Das feuert die Preisentwicklung zusätzlich an, Tendenz steigend.
Der Wohnungsbedarf in Deutschland steigt weiter an. Grund hierfür ist der anhaltende Zuzug von ausländischen Arbeitskräften und Flüchtlingen. Besonders betroffen sind natürlich die Ballungsgebiete des Landes. Laut einer Studie des Pestel-Institutes werden 2025 stolze 700.00 Wohnungen fehlen. 2030 rechnet man in Deutschland mit einer Einwohnerzahl von 86.000.000. Bei wachsender Bevölkerung und fundamental knappen Angeboten auf dem Markt für Wohnimmobilien werden die Kaufpreise mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht sinken, im Gegenteil.
So viel steht fest, die goldenen Jahre sind vorüber und sollten die Zinsanstiege enden, ist zukünftig noch mit deutlich höheren Preisen beim Erwerb einer Eigentumswohnung zu rechnen. Vor allem die weiter expandierenden Metropolen werden diese Entwicklung intensiv zu spüren bekommen. In ländlichen Regionen hingegen wird man sich, bedingt durch das zurückgehende Interesse, mit Wertverlust konfrontiert sehen.
In den Großstädten werden die Kaufpreise nicht sinken, die Mieten genau so wenig und bei sich einpendelnden Zinsen spricht wenig dagegen, sich zeitnah mit dem Wunsch einer Eigentumswohnung zu beschäftigen. Mit Blick auf unsere #LeipzigLieblingsstadt werden wir über diese Entwicklung und mögliche Wege zu Ihrem Wohntraum in einem unserer nächsten Blog-Beiträge näher eingehen.
Foto von Mathieu Stern auf Unsplash