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Zinsen, Preise und Angebote – 2022 wird zum Rekordjahr

Veränderung am Markt

Ob im Leistungssport, in der Musik oder beim Bau spektakulärer Neubauimmobilien – immer wieder kommt es zu Meldungen über Rekorde. So auch aktuell am Hypothekenmarkt. Eher weniger erfreulich, aber in nur 8 Monaten erhöhte sich der durchschnittliche Zinssatz von 1 Prozent im Februar auf fast 4 Prozent im Oktober 2022. Das drückt die aktuelle Stimmung am deutschen Immobilienmarkt immens. Zunehmend mehr Kauf- und Bauinteressenten ziehen sich zurück. Das spüren auch die Banken des Landes – das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist stark rückläufig. 

Die reduzierte Nachfrage wirkt sich folglich auch auf das Preisverhalten bei Immobilien aus. Der Gipfel scheint vorerst erreicht, nun folgt ein erster Abstieg – Verkäufer können nicht mehr so hohe Preise verlangen wie noch vor einigen Monaten. Während Interessenten darauf hoffen, dass die Preise noch weiter fallen, scheinen sich die Bauzinsen nun auf einem Zwischenhoch einzupendeln. 

Zinsen auf neuen Wegen

Leicht erhöhte Zinsen sind jedoch nicht per se schlecht. Auf Grund des „annuitätischen Effekts“ wird die Geschwindigkeit der Schuldentilgung während der Laufzeit beschleunigt. Der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate wird stetig kleiner. Dementsprechend erhöht sich der Tilgungsanteil. Eine Baufinanzierung mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung ist daher schneller abgezahlt als eine mit 2 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung.

Wer dennoch weiter vom Eigenheim träumt oder demnächst umschulden muss, steht vor wichtigen Fragen, welche es strategisch zu beantworten gilt. Werden die Zinsen wieder fallen? Laut Mirjam Mohr (Vorstandsvorsitzende beim Kreditvermittler „Interhyp“) begrenzen die getrübten Konjunkturaussichten den weiteren Anstieg. Schwankungen nach unten seien jedoch möglich. Die berauschenden Zinstiefs der vergangener Jahre gehörten jedoch erst einmal der Vergangenheit an. Die Spezialisten von „Dr. Klein“, Kreditvermittler und langjähriges Partnerunternehmen unseres Hauses hingegen beurteilen die Thematik weit kritischer: „Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in nächster Zeit weiter steigen, ist relativ hoch. In welchem Umfang und mit welchen Schwankungen das passieren wird, ist derzeit extrem schwierig vorherzusagen.“, so Vorstandsvorsitzender Michael Neumann. 

Sollte man eine kürzere Zinsbindung wählen? Schließlich könnte es sein, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder fallen. Alexander Krolzik (Finanzierungsexperte bei der „Verbraucherzentrale Hamburg“) rät davon ab. Er sieht keinen Grund für fallende Zinsen. „3,5 Prozent für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind eben nicht hoch, wenn man die vergangenen 20 Jahre betrachtet.“. Zudem seien die Preisunterschiede zwischen kurz und lang laufenden Darlehen aktuell nicht besonders hoch. Krolzik empfiehlt eine längere Laufzeit abzuschließen, um sich für die Zukunft abzusichern. Nach 10 Jahren habe man sowieso ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und könne davon profitieren, sofern das Zinsniveau niedriger liegen sollte. Falls dies nicht der Fall ist, kann man sich entspannt zurücklehnen. Weit anders ergeht es nämlich gerade etlichen Immobilieneigentümern, die in den vergangenen 10 Jahren finanziert haben. Für sie wird es in jedem Fall kostenintensiv. 

Auch bei der Kalkulation von Baufinanzierungen sind die Banken strenger geworden. Sie setzen unter anderem höhere Lebenshaltungskosten bei den Kreditnehmern an.

Die Reise der Preise

Woran liegt es, dass die Kaufpreise teils so verhalten sinken? Marktbeobachter begründen, die Veräußerer haben die neue Situation noch nicht vollständig akzeptiert. So scheint Zurückhaltung vorerst noch die Devise. Potenzielle Käufer hingegen können die Preise auf Grund der hohen Zinsen oft nicht zahlen. Entscheidend beim Erwerb von Immobilien ist immer die individuelle und kompetente Bewertung des jeweiligen Immobilienprojektes. Was für den einen unattraktiv wirkt, ist für den nächsten Interessenten vielversprechend. Käufer haben auf jeden Fall immer die Möglichkeit ins Gespräch zu gehen und den Kaufpreis zu ihren Gunsten zu verhandeln.

Die Immobilienpreise in Deutschland sinken – dies ist grundsätzlich eine positiv zu bewertende Tendenz. Laut einer aktuellen Studie von „Interhyp“ sind die Kaufpreise im 3. Quartal 2022 sogar erneut gesunken. So lag der Preis einer durchschnittlichen Immobilie im 2. Quartal bei rund 535.000 Euro, während er sich im 3. Quartal bei ca. 512.000 Euro befand.

Von den verhalten fallenden Zahlen sind grundsätzlich alle Segmente betroffen, vor allem aber Eigentumswohnungen im Bestand. Im Neubau ist aktuell noch wenig Bewegung zu vernehmen, da hier weiterhin mit hohen Baukosten gerechnet wird. Auch am Leipziger Immobilienmarkt erkennen wir die Tendenz einiger Bauherren, geplante Projekte vorerst nicht auf den Markt zu bringen. Der folglich entstehende Rückgang an Angeboten wird sicherlich eine gewisse Stabilisierung bei Neubauimmobilien nach sich ziehen. Wer verkaufen muss oder möchte wird um große Einbußen bei den Grundstückspreisen für Neubauprojekte hingegen nicht herumkommen.

Langfristig werden Kaufinteressenten aus einem kompakteren Angebot an Eigentumswohnungen im Neubau wählen müssen. Hier werden energieeffiziente Immobilien wieder an Wert gewinnen. Es bleibt spannend wie sich das Zusammenspiel aus Angebot, Preisen und Finanzierungsmöglichkeiten entwickeln wird. Ob Eigenheim oder Kapitalanlage, zum Kauf oder zur Miete – Dima Immobilien ist als Makler mit über 25 Jahren Erfahrung am Leipziger Markt Ihr kompetenter Partner für wertigen Wohnraum.

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