Immobilienmarkt 2022 – platzt die Blase? Wir bewerten die Situation.

Sowohl innerhalb der Immobilienbranche als auch bei Interessenten, Käufern und aufmerksamen Beobachtern verhärtet sich der Verdacht, dass sich der Immobilienmarkt auf das Ende eines Zykluses hinzubewegt. Seit etlichen Monaten werden unterschiedlichste Faktoren analysiert und diverse Szenarien konstruiert. Mal mehr, meistens jedoch eher weniger intensiv durchdacht. Soviel ist sicher – nach einem immensen Anstieg der Kosten und Preise sind wir nun in der Phase der Preisstagnation. All zu gern wird von einem Crash beziehungsweise dem Platzen der Immobilienblase gesprochen. Der deutsche Immobilienmarkt steht vor dem Zusammenbruch. Ist diese Aussage vielleicht vorschnell getroffen worden?

Mit der steigenden Inflation kam es zum Zinsschock. Dieser traf Bauträger wie Käufer schnell und unkontrolliert. Der neue Zustand war ein nährreicher Boden für große Unsicherheiten auf dem einst berechenbaren Immobilienmarkt. Folglich blieben die Anfragen von Kaufinteressenten gefühlt von heute auf morgen aus. Zahlreiche große Immobilienanbieter und Maklerunternehmen verzeichneten einen gravierenden Einbruch ihrer Leads.

Unruhe und Bedenken verbreiteten sich wie ein Lauffeuer. Plötzlich bekamen potentielle Käufer Probleme, eine Finanzierung zu erhalten. Bauträger und Immobilienmakler hingegen sahen sich vor der Herausforderung, Eigentumswohnungen im kalkulierten Zeitfenster zu vermarkten.

Einer Art Schockstarre war das Ergebnis. Doch ist deswegen direkt von einem Crash zu sprechen?

Dima Immobilien bewertet dies eher als eine Art Verschnaufpause. Diese führt momentan natürlich dazu, das Kaufpreise stagnieren, in Teilbereichen sogar fallen. Mittelfristig wird sich die Situation jedoch wieder beruhigen. Langfristig werden im Großteil der beliebten Städte die Preise wieder den Weg nach oben antreten.

In den letzten Jahren haben wir am Leipziger Immobilienmarkt vermehrt festgestellt, dass Kaufpreise scheinbar nur noch einen Weg kennen. Steil nach oben war zum Unmut vieler die einzig bekannte Richtung. Mitunter so steil, dass es fast unverhältnismäßig wurde. Da stellte sich auch uns die Frage, wie lange das gut gehen kann. Steigende Baukosten und Grundstückspreise verstärkten das Bedenken. Kompensiert wurde diese Preisentwicklung einzig durch die extrem niedrigen Zinsen.

Apropos Zinsen – beim Thema der rasant gestiegenen Zinsen 2022 können wir positiv blickend eine leichte Entwarnung aussprechen. So startete der Anstieg der Zinsen im Januar 2022 bei 1 Prozent (Zinsbindung: 10 Jahre) und galoppierte im Mai auf 2,4 Prozent. Der Höhepunkt wurde im Juni mit 3,5 Prozent erreicht. Daraus ergibt sich für jeden Käufer eine deutliche Mehrbelastung. Die gute Nachricht ist, dass die Zinsen aktuell bei ca. 2,75 Prozent liegen. Zwar ist der Ausgang des Rennens noch ungewiss, der Weg nach unten dürfte allerdings keine Option mehr sein.

Zurück zur ursprünglichen Annahme – steht der deutsche Immobilienmarkt vor einem Kollaps? Platzt die Blase? Mit Ruhe und langjährigen Marktkenntnissen kommen wir unweigerlich zu nur einem Ergebnis. Nein.

5 Gründe, die für unsere Prognose sprechen:

Immobilien bleiben ein sicherer Inflationsschutz

• Der Zinsschock scheint sich aktuell wieder etwas zu lockern. Vergleicht man die realen Zinsen mit der hohen Inflation, so befinden wir uns in einem Allzeit-Tief. Deutsche Bank Research hat dies ebenfalls bestätigt. Bleibt die Inflation weiter oben, sinkt die reale Kreditbelastung. Die finanzielle Situation verbessert sich für den Käufer, wenn durch die Inflation höhere Löhne gezahlt werden können. Für Investoren werden steigende Mieten die Bilanz verbessern. Hier gilt es allerdings noch die Regulierungen abzuwarten.

Baukosten können nicht signifikant fallen

• Lieferengpässe bleiben mit Blick auf die globale Situation weiter bestehen. Baustoffe bleiben ebenfalls knapp. Die steigenden Energiepreise belasten die Baufirmen. Langfristig wird auch der Fachkräftemangel auf dem Bau weiter zunehmen. Baufirmen können aufgrund von fehlendem Personal schon jetzt nicht mehr so viele Aufträge wie früher annehmen. Einerseits gibt es zu wenig Interesse bei Lehrlingen, andererseits steigt die Überalterung im Kreis der arbeitenden Handwerker. Allzu oft führt dies zu längeren Wartezeiten beim Kunden.

Das Angebot von Neubau-Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt verknappt sich

• Eine alte Regel besagt, dass Preise durch Angebot und Nachfrage definiert werden. Das Immobilienportal Immoscout24 hat zuletzt einen Rückgang von 24 Prozent bei den Kundennachfragen im Neubausegment gemeldet. Man könnte schlussfolgern, damit müssten auch die Preise fallen. Beim Blick auf die Angebote merken wir schnell, dass auch diese abnehmen und sogar geringer werden als die Nachfrage. In unserem direkten Umfeld hören wir von einigen Bauträgern und Projektentwicklern, dass Projekte gestoppt oder auf Eis gelegt werden. Dies deckt sich mit der Umfrage des BFW (Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen), die besagt, dass 70 Prozent der Mitglieder die Hälfte ihrer geplanten Projekte nicht mehr realisieren können. Aus diesen Gründen wird es bei Neubauimmobilien eine leichte Verknappung des Angebotes geben. Bei Bestandsimmobilien wird es indes zu einer Gegenentwicklung kommen. Immer mehr Eigentümer werden aus einer Torschlusspanik ihre Bestandswohnungen auf den Markt bringen. Hier wird die Nachfrage vermutlich jedoch niedriger sein, als das Angebot.

Trotz Zinsanstieg sind die Finanzierungen nachhaltig

• Es wird oft gemunkelt, dass sich viele Immobilienbesitzer nach Ablauf ihrer Zinsfestschreibung den Anschlusskredit nicht mehr leisten können. Etliche Immobilien würden so zwangsweise auf den Markt kommen und die Preise drücken. Die meisten Finanzierungen sind jedoch solide und teilweise mit hohen Eigenkapital-Quoten gesichert. Ein Beispiel – Käufer, die 2011 zwar günstiger gekauft haben, mussten dies mit 4,3 Prozent Zinsen finanzieren. Bei einer Anschlussfinanzierung haben sie jetzt deutlich günstigere Zinsen. Käufer, die mit 1 Prozent finanziert haben, werden aufgrund der höheren Tilgung bis zum Ende der Zinsbindung einen Großteil des Kredits getilgt haben. Immer unter der Voraussetzung einer qualitativen Beratung. Trotz der seit Jahren rückläufigen Zwangsversteigerungen, wird es in Zukunft dort eine Kehrtwende geben. Der Abwärtstrend blickt dem Ende entgegen. Jedoch wird dieser Trend wenig Einfluss auf Kaufpreise haben, da die meisten Zwangsversteigerungen nicht vor Gericht enden.

Sehnsucht nach Eigentum und das Erbe

• Trotz der Krise bleibt die Sehnsucht nach Sicherheit in Form der eigenen 4 Wände bestehen. Selbstredend konzentriert sich das Vermögen in der sozialen Oberschicht, dicht gefolgt von der Mittelschicht. 27 Prozent des nationalen Vermögens gehören 1 Prozent der Einwohner Deutschlands, jedoch ist der Großteil der Vermögenden der Mittelschicht nicht enteilt. Immer öfter wird bei jungen Käufern das Eigenkapital durch das Erbe der Eltern oder Großeltern aufgefüllt. Unzählige Finanzierungen stehen auf gesunden Beinen, dies wird auch in Zukunft so bleiben.

Wir legen keine Karten und in einer Glaskugel sehen wir auch nicht mehr als Sie, jedoch sprechen einige Gründe in unseren Augen dafür, dass es nicht zur Vollbremsung, geschweige denn zu einem Crash am Immobilienmarkt kommen wird. Die Lage bleibt auch in den nächsten Monaten angespannt, da viele Faktoren wie Krieg, die Entwicklung der Energieversorgung und die Inflation unvorhersehbar bleiben. Langfristig wird sich der Markt allerdings wieder stabilisieren und die Gefahr einer platzenden Immobilienblase wird sinken.

Deutlich intensiver in die Verantwortung zu nehmen sind vor allem Politik und Bauwirtschaft. Sinnvolle Forderungen müssen endlich Gehör finden und dürfen sich nicht wieder und wieder im Dschungel der deutschen Bürokratie verirren.

Es müssen greifende Konzepte zur Unterstützung einkommensschwächerer Haushalte in Kraft treten. Mit steigenden Kaufnebenkosten, wie beispielsweise in Sachsen die erhöhte Grunderwerbsteuer, entfernen wir uns derzeit eher davon. Das ist verfehlte Politik, vorbei am Bürger.

Die Amtsstuben unseres Landes erfordern eine umfangreiche Digitalisierung, um Prozesse endlich effektiver bewältigen zu können. So könnten diesbezüglich Zeitfenster für Baugenehmigungen deutlich verkürzt werden. Auch sollte das Genehmigungs-Dickicht umfangreich gelichtet werden.

Eine Förderung energetischer Bauweisen sollte wieder über eine KfW-Förderung aufgebaut werden, welche sicher und planbar ist.

Auch das Bauen muss innovativer werden. Neue Systeme mit ökologisch kleineren Fußabdrücken müssen unweigerlich auf die Agenda treten.

Wir wollen natürlich nicht nur Forderungen an Dritte stellen. Dima Immobilien ist stets mit offenen Augen für Verbesserungen unterwegs und hat ein ebenso offenes Ohr für Kritik und Optimierungspotenzial. Neben exklusivem Wohnraum möchten wir weiterhin den Spagat zu familienfreundlichen und günstigeren Wohnprojekten halten.